تفکیک هزینه‌های ساخت ویلا
ساخت ویلا پروسه تقریباً پیچیده و زمانبری است که شامل مراحل متعددی خواهد شد. هر مرحله در پی مرحله دیگر شکل می‌گیرد و قرار است مقدمه‌ای برای ورود به فازی دیگر از ساخت ویلا باشد. البته تمام مراحل ساخت ویلا هزینه‌هایی نیز دارند.
از پیدا کردن زمین مناسب تا آغاز مراحل طراحی ویلا و چگونگی اخذ مجوزها و در نهایت ورود به فاز اجرایی و البته مراحل پی در پی ساخت ویلا همگی از مولفه‌های کلیدی در قیمت ساخت ویلا هستند. با مطرح کردن این مقدمه تفکیک هزینه ساخت ویلا در تمامی مراحل از صفر تا صد آن به قرار زیر است:
- 1- هزینه خرید زمین
- 2- هزینه‌های جواز ساخت
- 3- هزینه‌های طراحی و اخذ مدارک مهندسی ساخت ویلا
- 4- هزینه تامین مصالح
- 5- مراحل ساخت و ساز از سفت کاری و نازک کاری
- 6-هزینه‌های دستمزد کارگران و پیمانکاران
چالش ها در تخصیص هزینه ساخت ویلا
توجه کنید که هر کدام از این موارد از خرید زمین تا دستمزد هزینه کارگران به تنهایی داستانی طولانی هستند که در پیچ و خم بسیار اجرا می‌شوند و خود شامل جزئیات گوناگون از هزینه‌های متنوع می‌شوند. برخی هزینه‌ها مانند خرید زمین لازم است تا به یکباره پرداخت شوند و بسیاری دیگر از هزینه‌ها مانند مراحل اجرایی در طول زمان ساخت ویلا پرداخت می‌شوند.
در عین حال ممکن است از قبل صاحب زمین باشید که در این صورت بخش بزرگی از هزینه را از قبل تامین کرده‌اید. اما حتی در چنین شرایطی نیز با چالش‌هایی مواجه هستید. مثلاً ممکن است که لازم باشد تا خانه‌ای قدیمی را تخریب کنید و یا بخش‌هایی از زمین را اصلاح نمایید. در عین حال مهم است که در همین قدم اول برای طراحی و ساخت محوطه ویلا نیز برنامه‌ریزی کرده باشید. خلاصه به همین سادگی با انبوه چالش‌ها در هزینه ساخت ویلا مواجه هستید. اما در همین قدم اول گیج نشوید و پا پس نکشید. زیرا قرار است به صورت برنامه‌ریزی و با تفکیک هزینه‌ها قدم به قدم در این پروژه پیش برویم.
*این مطلب ارزش یک بار خواندن را دارد: محوطه سازی ویلا !
زمین ویلا و هزینه‌های آن
داشتن زمین بزرگترین چالش شما برای آغاز ساخت ویلا است. البته برخی از موهبت بهره‌مندی زمین مناسب برای ویلاسازی برخوردار هستند و برخی دیگر نیز به فکر خرید زمین برای آغاز ویلاسازی اقدام می‌کنند. در هر صورت مهم است بدانید که هر زمین مناسب ساخت ویلا نیست. زمین مناسب باید ابعاد کافی، موقعیت جغرافیایی مناسب، دسترسی منطقی و امکانات کافی داشته باشد. در عین حال هیچ منع قانونی برای ساخت ویلا وجود نداشته باشد.
قیمت زمین بزرگترین بخش در هزینه ساخت ویلا است. البته قیمت ملک از شهری تا شهری دیگر و حتی از محله‌ای تا محله‌ای دیگر کاملاً متغیر است. اما در هر صورت اگر برای خرید زمین اقدام می‌کنید، به نکات کلیدی اعم از موقعیت مکانی ملک، همجواری‌های ملک، شمالی یا جنوبی بودن آن، مساحت زمین، ابعاد هندسی زمین، موقعیت شهری یا روستایی منطقه مورد نظر و حتی جنس خاک و نوع اقلیم توجه کنید. در عین حال مطمئن شوید که ملک مورد نظر مشکلی بابت اخذ جواز قانونی ساخت ویلا ندارد. چرا که برای بهره‌مندی از خدمات شهری مانند آب، برق، گاز به مدارک جواز ساخت و پایان کار پس از پروسه ساخت ویلا نیاز دارید.
هزینه طراحی ویلا
برای بهره‌مندی از خانه‌ای حرفه‌ای با رعایت تمامی اصول معماری و عمران به مرحله طراحی ویلا نیاز دارید. در این مرحله قرار است تا پلان ساختمان شما با توجه به موقعیت زمین و همچنین خواسته‌های شما طبق اصول مهندسی چه از نظر معماری و چه از نظر عمرانی طراحی شود.
قیمت طراحی ویلا در مقایسه با دیگر هزینه‌های ساخت ویلا تقریباً ناچیز است، اما به هر حال بخش کلیدی در مراحل اجرایی است و برای بهره‌مندی از خانه‌ای حرفه‌ای باید این مرحله را به درستی سپری کنید. طراحی ویلا لزوماً شامل طراحی پلان ساختمان نیست. چرا که در آن با جزئیات بسیار بیشتری از طراحی و محاسبات فونداسیون، محاسبات ابعاد ساختمان، ستون‌ها، طراحی سقف سر و کار داریم. نقشه برداری و چگونگی جانمایی بنای اصلی ویلا نیز در جزئیات طراحی بررسی می‌شوند. البته تمامی این نقشه‌ها باید به تایید مراجع قانونی سازمان نظام مهندسی برسد که خود بخش دیگری از هزینه ساخت ویلا است.
در فاز طراحی هر اندازه دقیق‌تر شوید و با جزئیات بیشتری آن را تمام کنید، در فازهای بعدی با چالش‌های کمتری مواجه هستید. لذا توصیه می‌کنیم که قیمت طراحی ویلا را جدی بگیرید و سعی کنید تا در این مرحله با نقشه‌هایی کاملاً حرفه‌ای و مطابق با استانداردهای ملی ساختمان پیش بروید.
مجوزها در هزینه ساخت ویلا
برای آغاز به کار ساخت ویلا نیاز به اخذ مجوزهایی قانونی دارید. حتی در پایان کار و برای آغاز بهره‌برداری نیز لازم است تا مجوزهایی را اخذ نمایید. در پایان نیز اگر برای سند قانونی ملک و یا تفکیک سند مادر اقدام می‌کنید، باز هم باید هزینه‌هایی را متقبل شوید. تمام این هزینه‌ها در فهرست بلند بالای قیمت ساخت ویلا قرار دارند.
ساخت ویلا در زمین‌هایی که مجوز ساخت ندارند، همیشه بحث برانگیز است و توصیه می‌کنیم که هرگز برای چنین اهداف متزلزلی اقدام نکنید. اخذ مجوز برای زمین‌ها که در طرح مسکونی شهرها و روستاها هستند، تقریباً ساده است و در پایان ارائه مناسب نقشه‌های پلان ساختمان و تاییدیه نظام مهندسی به راحتی صادر می‌شوند. در عین حال برای بهره‌مندی از هر کدام از امکانات شهری از قبل آب، برق، گاز، تلفن، جداگانه پروسه‌های اداری و خدماتی سپری می‌شوند که هزینه‌هایی مفصل هر چند کوچک اما گاهاً زمانبر دارند. چیزی در حدود ۵ الی ۱۰ درصد از هزینه ساخت ویلا بدون احتساب قیمت ملک شامل این مرحله می‌شود.
هزینه‌های مراحل ساخت ویلا
پس از تهیه زمین، طراحی ویلا و تهیه پلان و تدوین تمام جزئیات مهندسی و در نهایت اخذ تمامی مجوزهای قانونی از مراجع شهری، روستایی و نظام مهندسی و… می‌تواند وارد داستان اصلی ساخت ویلا شود. تاکنون تمامی مراحل به نوعی در فاز اداری و کاغذ بازی‌ها پیش رفته است و حالا از این به بعد در مرحله اجرایی هستیم و قرار است با بخش بزرگی از هزینه ساخت ویلا روبرو شویم.
هزینه مراحل ساخت ویلا خود شامل دو بخش کلی از سفت کاری و نازک‌کاری ساختمان‌های ویلایی است. در ادامه به جزئیات کامل‌تری از این تفکیک هزینه‌ها می‌پردازیم:
هزینه‌های سفت کاری (طراحی اسکلت) ساخت ویلا
سفت کاری یا همان ساخت اسکلت اولین قدم ساخت ویلا است و در عین حال اصلی‌ترین مرحله نیز می‌باشد. این اسکلت قرار است سنگ بنای ساختمان شما باشد و لازم است تا در مراحل اجرایی آن تمامی جزئیات فنی و مهندسی را رعایت کنید. طراحی اسکلت از خاکبرداری آغاز و با ساخت فونداسیون، آرماتوربندی ستون‌ها، طراحی کف‌ها و سقف‌ها تا ایجاد اسکلت ساختمان ادامه پیدا می‌کند. در نهایت مراحل دیوارچینی، اجرای سقف، تعبیه قاب درب‌ها و پنجره‌ها و حتی نماسازی در این مرحله قرار دارند. حدوداً ۴۰ درصد هزینه ساخت ویلا بدون احتساب قیمت زمین شامل مرحله طراحی اسکلت می‌شود. دقت کنید که هزینه طراحی اسکلت ساختمان با افزایش تعداد طبقات به شکل تصاعدی افزایش پیدا می‌کند.
نازک کاری ساخت ویلا
پس از پایان طراحی اسکلت ساختمان و اجرای کامل دیوار چینی و جانمایی سقف‌ها وارد فاز نازک کاری ساخت ویلا می‌شویم که خود به تنهایی شامل جزئیات بسیار زیادی است. نازک کاری مجموعه زنجیره وار از کارهای کوچک و کم هزینه است که هزینه آنها کنار هم حجم قابل توجه از بودجه ساخت ویلا را متصرف می‌شود. به تفکیک نمی‌توانیم تمامی مراحل نازک کاری را در همین مطلب مختصر بگنجانیم. از نصب تاسیسات الکتریکال، انواع لوله‌های آب و فاضلاب، اجرای سیستم سرمایشی و گرمایشی، گچ کشی، رنگ آمیزی، نصب لوازم بهداشتی همگی در فهرست مراحل پرجزئیات نازک کاری هستند. اگر چه هزینه هر کدام از این مراحل جزئی زیاد نیست؛ اما در کنار هم رقم قابل توجه حدود ۳۰ درصد از هزینه ساخت ویلا بدون احتساب قیمت زمین را شامل می‌شود.
هزینه تامین مصالح
تهیه متریال‌ها و مصالح ساخت ویلا بخش جدی در قیمت ساخت ویلا است. برای ساخت ویلا از اجرای فونداسیون تا مراحل پایانی دکوراسیون ویلا و حتی محوطه سازی به انبوه گوناگونی از متریال‌ها و مصالح نیاز دارید. رویکرد شما در انتخاب مصالح، ابعاد ساختمان، نوع ساختمان در تفکیک مدل‌های فلت تا تریپلکس و چگونگی اجرای مراحل ساخت در مقدار مصرف مصالح و متریال‌ها و البته هزینه تامین آنها تاثیرگذار است. در عین حال حمل و نقل بخش کلیدی در هزینه ساخت ویلا است که گاهاً کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد. زیرا این خانه‌ها معمولاً در مناطق روستایی با دسترسی دشوار و یا دور از مراکز تامین مصالح احداث می‌شوند که گاهاً چگونگی رساندن مصالح به محل پروژه چالش‌هایی به همراه دارد. لذا به یک برنامه‌ریزی حرفه‌ای برای پایش موقعیت جغرافیایی و بررسی مناسب تامین مصالح با کمترین شرایط حمل و نقل نیاز دارید.
هزینه دکوراسیون ویلا
دکوراسیون ویلا در امتداد فعالیت‌های نازک کاری اما کاملاً منفک از آن قرار دارد. منظور از دکوراسیون ویلا لزوماً مبله کردن ساختمان نیست؛ بلکه پرداختن به جزئیاتی از زیباسازی فضای داخلی است که شامل چگونگی فضاسازی‌ها، ایجاد طرح‌های گچبری و یا چگونگی ایجاد نماسازی داخلی است. از نورپردازی داخلی تا خلق جلوه‌های بصری و برنامه‌ریزی برای ایجاد فضاهای کاربردی و یا فضاهایی با هدف دسترسی‌های مختلف در فهرست برنامه‌های دکوراسیون ویلا قرار می‌گیرند. هزینه دکوراسیون ویلا با توجه به نوع متریال، ابعاد فضاسازی‌ها و اهداف کاربردی ساختمان متغیر است. اما در کل شامل ۵ الی ۱۰ درصد از هزینه ساخت ویلا خواهد شد.
ماجرای دستمزد در هزینه ساخت ویلا
ویلای شما در هر مرحله با مهارت استادکاران و تلاش کارگران ساخته می‌شود و این افراد ماهر نیز در ازای مقدار کاری که انجام داده‌اند، دستمزدی دریافت می‌کنند. روش پرداخت دستمزد کارگران و استادکاران نیز متفاوت است. در برخی از شرایط مانند سپردن کار به شرکت‌های ویلاسازی در کل تمام هزینه بر عهده شرکت طرف قرارداد شما است و قاعدتاً شرکت نیز با برآورد مناسب از دستمزد برای هزینه قرارداد شما اقدام می‌کند. اما اگر مستقیم قصد کار کردن با استادکاران را دارید، در هر مرحله باید هزینه دستمزد جداگانه‌ای را پرداخت کنید.
هزینه دستمزد کارگران بخش بدیهی از مراحل ساخت ویلا است، اما گاهاً به دلیل مدیریت غلط مراحل اجرایی، شرایط پرداخت آن چالش برانگیز می‌شود. در بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم بهره‌مندی از برنامه زمانبندی و عدم توجه به چگونگی تامین مصالح، مدت زمان کار کارگران افزایش پیدا می‌کند که به خودی خود به مقدار هزینه ساخت ویلا نیز می‌افزاید. این در حالی است که با مدیریت مناسب مراحل ساخت و بررسی تمامی جزئیات می‌توانیم چگونگی حضور کارگران را مدیریت کرده و از ایجاد هزینه‌های مضاعف جلوگیری کنیم.
هزینه‌های جانبی ساخت ویلا
هر ساختمان ویلایی یک پروژه تمام عیار است که مراحل ساخت آن در هر پروژه با پروژه‌ای دیگر متفاوت است. در این میان با انواع هزینه‌های جانبی نیز سر و کار داریم که برخی از اصلی‌ترین آنها به قرار زیر هستند:
- 1. بیمه ساختمان و بیمه کارگران
- 2. هزینه‌های محوطه سازی و طراحی محوطه ویلا
- 3. طراحی و ساخت استخر
- 4. بهره‌مندی از پلان‌های خاص و اجرای جزئیات ویژه در ساختمان
- 5. مجموعه هزینه‌های اداری اعم از حق‌الزحمه بنگاه، دفترخانه، مالیات، اداره ثبت، دارایی
تعرفه ساخت ویلا چه مقدار است؟
در این مطلب به کلیاتی از مراحل ساخت ویلا و چگونگی هزینه آنها در طراحی و ساخت پرداخته‌ایم؛ اما در نهایت برای آغاز به کار و تدوین برنامه بودجه‌بندی شده به دورنمای دقیق‌تری از تعرفه ساخت ویلا نیاز داریم.
اصولاً تعرفه ساخت ویلا را براساس متر مربع از هر بنای ویلایی معرفی می‌کنند. قاعدتاً همه ساختمان‌های ویلایی با هر نوع پلان و قرار گرفتن در هر نوع اقلیم مراحل ساخت کم و بیش یکسانی دارند. لذا می‌توان یک رقم حدودی از تعرفه ساخت بناهای ویلایی را با معیار متر مربع مطرح کرد که در حال حاضر این رقم برای ساخت ساختمان‌های فلت و استفاده از متریال‌های معمولی چیزی در حدود ۸ الی ۱۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است.
توجه کنید که این رقم صرفاً برای ساخت بناهای فلت محاسبه می‌شود و با هر نوع طراحی پلان با ابعاد بزرگتر مانند ساختمان‌های پیلوت، نیمه پیلوت، دوبلکس، تریپلکس بر قیمت ساخت ویلا افزوده می‌شود. در عین حال هزینه ساخت ویلا با توجه به نوع سبک بنا متفاوت است. تا جاییکه قیمت ساخت ویلاهای لوکس با جزئیات کامل ممکن است فراتر از ۲۰ و حتی ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع باشد.
درصد بندی تفکیک هزینه ساخت ویلا
برای آغاز به کار ساخت ویلا باید هوشمندانه رفتار کنیم و نیاز به برنامه‌ریزی تفکیک هزینه‌ها داریم. این تفکیک شامل درصد بندی تمام مراحل ساخت ویلا بدون قیمت ملک می‌شود. در کل می‌توانیم با فرض تهیه زمین و اخذ مجوزها و تکمیل طراحی پلان ساختمان درصدبندی هزینه‌ها به تفکیک مراحل ساخت به قرار زیر است:
- 1. مراحل خاکبرداری و اصلاح فرم زمین حدود ۹ درصد
- 2. اجرای فونداسیون از مرحله آرماتوربندی تا بتن‌ریزی حدود ۹ درصد
- 3. ساخت اسکلت تا تکمیل دیوارچینی حدود ۸ درصد
- 4. اجرای سقف اعم از سقف‌های فلت یا شیروانی حدود ۱۰ درصد
- 5. نماسازی حدود ۴ درصد که بسته به نمای مدرن تا کلاسیک کاملاً متغیر است.
- 6. نصب درب‌ها و پنجره‌ها و دیگر بازشوها حدود ۵ درصد
- 7. اجرای تمامی تاسیسات الکتریکال و لوله کشی‌های آب و فاضلاب حدود ۱۲ درصد
- 8. مراحل ساخت و تکمیل آشپزخانه اعم از نصب کابینت و سینک و… حدود ۸ درصد
- 9. اجرای حمام و سرویس بهداشتی حدود ۴ درصد
- 10. هزینه‌های پرداخت دستمزد پیمانکار که شامل حقوق تمامی کارگران و استادکاران می‌شود حدود ۱۵ درصد
- 11. هزینه دستمزد معمار و مهندس ناظر حدود ۱۰ الی ۱۵ درصد
ارقام قید شده درصدهای پیشنهادی از تمامی هزینه‌های جاری ساخت ویلا هستند که در عموم ساختمان‌ها کم و بیش یکسان محاسبه می‌شوند. در این میان از آنجا که معیار به شکل درصدی از هزینه‌های کل ساختمان محاسبه شده است، در کل فرقی نمی‌کند که چه نوع بنایی از ساختمان‌های فلت و یا تریپلکس طراحی می‌کنید. همچنین ممکن است که تفکیک این هزینه‌ها به درصدهای مطرح شده با توجه به نوع انتخاب متریال‌ها، روش ساخت و حتی شرایط اقلیمی و جغرافیایی تغییر کند. گروه فرلی ویلا با بالاترین کیفیت مدیریتی و بهره‌مندی از مهندسین برتر، شما را در رسیدن به بهترین تعرفه ساخت ویلا همراهی می‌کند.
